Autora: Andréa Silva de Amorim
RESUMO: O presente artigo se propõe a analisar o artigo 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 14.382/2022, que, ao dispor sobre a instituição de um regime condominial especial, mediante ato registral único, após o registro do memorial de incorporação, despertou dúvidas acerca da (im)possibilidade da instituição antecipada do condomínio edilício. Busca-se verificar se o referido dispositivo autoriza a instituição antecipada do condomínio edilício ou se cria nova e transitória modalidade condominial, cujo registro não afasta a necessidade de se efetuar uma segunda inscrição para que seja instituído o condomínio edilício.
Palavras-chave: incorporação imobiliária; condomínio edilício; lei do SERP; Lei nº 14.382/2022; Lei nº 4.591/1964.
ABSTRACT: This article aims to analyze article 32, “i”, §1º-A and §15, of Law 4.591/1964, included by Law 14.382/2022, which, by providing for the institution of a special condominium regime, through a single registration act, after registration of the real estate development memorial, raised doubts about the (im)possibility of early institution of the building condominium. The aim is to verify if this provision authorizes the early institution of the building condominium or whether it creates a new and transitional condominium modality, whose registration does not eliminate the need to carry out a second registration for the building condominium to be established.
Keywords: real estate development; building condominium; SERP Law; Law 14.382/2022; Law 4.591/1964.
1 INTRODUÇÃO
A Lei nº 14.382, publicada em 27 de junho de 2022, promoveu mudanças pontuais no âmbito dos registros públicos, mas de grande importância para torná-lo mais célere e eficaz, bem como para valorizar a via extrajudicial.
O referido diploma legal fora elaborado com a finalidade de modernizar e simplificar os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos. Nesse sentido, a Lei nº 14.382/2022 além de dispor sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), também revoga e altera diversos dispositivos de leis especiais.
Diante desse contexto, o presente trabalho se propõe a analisar o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, recentemente incluído pela Lei nº 14.382/2022, que, ao dispor sobre a instituição de um regime condominial especial, mediante ato registral único, após o registro do memorial de incorporação, despertou dúvidas acerca da (im)possibilidade da instituição antecipada do condomínio edilício.
Desse modo, o objetivo principal deste trabalho é verificar se o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964 autoriza a instituição antecipada do condomínio edilício, quando do registro do memorial de incorporação, ou se apenas cria uma nova modalidade condominial, transitória, cujo registro não afasta a necessidade de se efetuar uma segunda inscrição, a fim de que seja instituído o condomínio edilício.
Para tanto, serão abordados a seguir os principais temas e institutos que de algum modo estão atrelados ao art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964 e à Lei nº 14.382/2022. À vista disso, será feita a análise da incorporação imobiliária e do condomínio, bem como das etapas que envolvem o processo de incorporação até que seja instituído o condomínio edilício, além das inovações proporcionadas pela Lei nº 14.382/2022 e do modo pelo qual a comunidade jurídica têm interpretado o novo dispositivo, visando averiguar se de fato é possível a instituição do condomínio edilício, logo após o registro do memorial de incorporação.
2 NOÇÕES GERAIS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
A análise do tema proposto perpassa pelo estudo de dois principais institutos jurídicos, quais sejam, a incorporação imobiliária e o condomínio.
Desse modo, com a finalidade de melhor analisar o art. 32, “i”, §1º-A e § 15, da Lei nº 4.591/1964, inicialmente será feita uma análise sobre a incorporação imobiliária, tratando do seu conceito e dos seus principais aspectos. Posteriormente, será feito um exame acerca do instituto do condomínio, em que serão abordados a sua definição e forma de classificação.
2.1 DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Ao analisar a origem etimológica da palavra “incorporação”, observa-se que o referido termo é formado pelo sufixo in (em) e pelo verbo corporare (corporar), levando a entender-se como “colocar no corpo”. Nesse sentido, incorporare expressa a junção de coisas na formação de uma realidade. Em outras palavras, seria mais do que um “agrupar” ou um “congregar”, pois corresponde a uma assimilação de coisas diferentes para transformá-las em uma unidade.[1]
Todavia, o sentido de incorporação imobiliária transcende o significado que advém da origem etimológica da palavra.[2] A partir da leitura conjugada do parágrafo único, do art. 28, bem como do parágrafo único, do art. 29, ambos da Lei nº 4.591/1964, é possível extrair o conceito e os principais aspectos da incorporação imobiliária. In verbis:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. (grifos no texto)
A partir da conceituação legal supracitada, pode-se concluir que a expressão “incorporação imobiliária” se refere, a um só tempo, a uma atividade empresarial e a uma espécie de contrato de venda de imóveis a construir, em conjuntos imobiliários.[3]
Em outras palavras, a incorporação imobiliária é uma atividade que visa unir pessoas e fundos para a construção de edificações, divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, destinadas à venda, a qual se processa durante a própria construção.[4]
Nesse contexto, o incorporador figura como elemento central na incorporação imobiliária, pois é o formulador da ideia da implantação de um conjunto imobiliário, o planejador do negócio, o responsável pela mobilização dos recursos necessários à produção e comercialização de unidades imobiliárias integrantes de edificações coletivas, bem como pela sua regularização no Registro de Imóveis, depois de prontas.[5]
Cumpre destacar, que o incorporador pode exercer uma ou todas as funções relacionadas à atividade da incorporação, porém, para que reste caracterizada a sua função basta que, antes da conclusão da construção, seja realizada a venda de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades imobiliárias, ou lotes de terreno, sob regime de condominial especial, bem como a venda de lotes de terreno vinculada à construção de casas isoladas não sujeitas ao regime condominial especial.[6]
Caio Mário da Silva Pereira[7] sustenta que o incorporador pode ser considerado uma empresa ou empresário, e explica que “Toda pessoa, natural ou jurídica, que organiza uma atividade economicamente estável e teoricamente produtiva, tomando a si os riscos respectivos, constitui uma empresa.” Acrescenta, ainda, que na incorporação imobiliária há uma série de atos que podem ser tanto civis como comerciais, mas que se situam no âmbito mercantil pelo fato da incorporação ser uma atividade que visa o lucro.
Desse modo, se uma pessoa ou um grupo de pessoas constrói para uso próprio, não tendo finalidade empresarial, não é incorporador, tampouco resta caracterizada a incorporação quando a construção de conjunto imobiliário não possui finalidade empresarial.[8]
Outro ponto a ser destacado é que apesar da construção estar presente no negócio jurídico da incorporação, estes não se cofundem, tampouco são noções equivalentes. De fato, a incorporação compreende a construção, mas não é necessário que a atividade da construção seja exercida pelo próprio incorporador, pois este pode vender as frações de terreno ou os lotes de terreno e atribuir a outrem a construção. Dessa forma, a construção somente integra o conceito de incorporação quando está atrelada à alienação de frações ideais do terreno ou de lotes de terreno e respectivas acessões.[9]
Ante o exposto, tem-se que a incorporação imobiliária é uma atividade empresarial, com finalidade lucrativa, posto que une pessoas e fundos para a construção de edificações, cujas unidades imobiliárias são destinadas à venda, sendo o incorporador o elemento central da atividade, por ser o responsável pela condução do empreendimento.
2.2 DO CONDOMÍNIO
Em linhas gerais, a expressão condomínio refere-se a comunhão de domínio. Em outras palavras, pode-se dizer que condomínio é a ocorrência de mais de uma titularidade – senhorio – sobre um mesmo bem, em igualdade de direitos a ser exercido erga omnes.[10]
Dentre outros modos de classificação, o condomínio pode ser dividido em duas espécies: o condomínio comum e o condomínio especial.
O condomínio comum é denominado de “condomínio geral” pelo atual Código Civil, sendo definido como aquele em que uma coisa pertence simultaneamente a duas ou mais pessoas, as quais têm direitos sobre a coisa na sua totalidade, e não sobre partes determinadas da coisa.[11]
Outra característica do condomínio geral é que os condôminos exercem seu direito na proporção da quota atribuída a cada um, sem excluir igual direito dos demais condôminos. Nesse contexto, cada condômino concorre para as despesas da coisa e para cobertura de eventuais prejuízos na proporção dos seus direitos, como também se apropriam, na mesma proporção, do resultado econômico propiciado pela coisa. Ou seja, no condomínio geral os direitos dos condôminos são exercidos em conjunto, sendo que o exercício da propriedade por cada condômino não advém da divisão da coisa.[12]
O condomínio geral é dividido pelo atual Código Civil em duas outras espécies, quais sejam, o condomínio voluntário e o condomínio necessário.
O condomínio voluntário é formado pela vontade das partes.[13] Nesse sentido, há uma convenção deliberada por um conjunto de pessoas proprietárias de quotas ideais, que estipula regras referente às relações entre os seus participantes, especialmente no tocante ao uso da propriedade. Por este motivo, é que o condomínio voluntário, também é conhecido como convencional.[14]
Por sua vez, o condomínio necessário, também conhecido como forçado ou obrigatório, é assim denominado porque decorre de disposições legais, sendo insuscetível de divisão.[15] Essa modalidade, é reservada a alguns casos específicos, determinados pela natureza das coisas, impondo a lei a participação obrigatória. Tais situações estão previstas no art. 1.327, do Código Civil de 2002, e são: o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas ou valados, os quais estão dispostos em regras especiais que estão nos arts. 1.297 e 1.298, bem como nos arts. 1.304 a 1.307, todos do mesmo diploma legal.[16]
Ao lado do condomínio geral, há o condomínio especial, também conhecido como condomínio ou propriedade horizontal,[17] regulamentado pelo atual Código Civil com o nome de condomínio edilício.[18]
O condomínio edilício surgiu a partir da necessidade de melhor aproveitamento do solo, em virtude do desenfreado crescimento populacional, escassez e carestia de terrenos para construção de moradias para demanda habitacional.[19]
Diferente do condomínio geral, em que a posse é exercida de forma indeterminada e comum,[20] no condomínio edilício há a reunião da propriedade coletiva e da propriedade individual. Desse modo, ao mesmo tempo em que os condôminos exercem poder exclusivo sobre as unidades imobiliárias, as quais são objeto de apropriação e utilização privativa por parte deles, estes também exercem, em comunhão, a titularidade sobre as partes do conjunto imobiliário destinadas ao uso comum de todos os condôminos (por exemplo, os elevadores e a portaria).[21]
No presente trabalho, será dado ênfase ao condomínio edilício, tendo em vista que o instituto figura como elemento central na discussão que envolve o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 14.382/2022.
3 O ATO DE INCORPORAR E A INSTITUIÇÃO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Conforme elucidado anteriormente, a incorporação imobiliária é uma atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações, compostas de unidades autônomas em construção, com vistas à alienação total ou parcial destes.[22]
O processo de incorporação imobiliária segue uma dinâmica que se inicia com a formulação da ideia do projeto e segue até a conclusão do edifício dividido em unidades.[23]
Embora não seja uma regra, o processo de incorporação imobiliária pode ser resumido nas seguintes etapas: (i) escolha do local do empreendimento; (ii) aquisição do terreno; (iii) elaboração do projeto definitivo; (iv) memorial de incorporação; (v) registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse sentido, a incorporação imobiliária tem início com a escolha do local do empreendimento, cuja ideia já se encontra elaborada ou, no mínimo, visualizada. Nessa etapa inicial, o incorporador, considerando a realidade do terreno, deverá proceder com a realização de exames e definição de metas, bem como providenciar os estudos arquitetônicos, a análise do solo, a projeção dos custos, além de desenvolver estudos sobre a viabilidade econômica e financeira.[24]
Em outras palavras, ao iniciar o processo de incorporação imobiliária, o incorporador irá escolher um terreno que atenda às necessidades do empreendimento, sendo que tal escolha deverá estar respaldada por estudos e análises tanto estruturais, quanto financeiras.
Posteriormente, o terreno deverá ser adquirido. Neste ponto, cumpre destacar que são diversas as formas de aquisição do terreno para a realização da incorporação imobiliária: a compra e venda, com o pagamento integral do preço; a aquisição de direitos sobre o terreno, através de promessa de compra e venda ou promessa de cessão; aquisição mediante permuta do imóvel por área construída, ou seja, por meio de contrato o permutante entrega um terreno ao incorporador que, por sua vez, se obriga a entregar uma ou mais unidades imobiliárias.[25]
Após a aquisição do terreno, parte-se para a confecção dos projetos definitivos, os quais devem ser submetidos aos órgãos municipais competentes.[26]
Concluída a aprovação do projeto, inicia-se uma nova fase, qual seja, a de apresentação de documentos. Durante esta etapa, é formado um dossiê denominado de “memorial”,[27] que é composto por uma extensa lista de documentos, que, de forma não taxativa encontram-se mencionados no art. 32, da Lei nº 4.591/1964.[28]
O memorial de incorporação é composto, em regra, de um instrumento público ou particular em que são feitas as qualificações do titular de domínio do imóvel e do incorporador, a descrição do imóvel com menção a sua área total e indicação da matrícula, dados sobre o empreendimento, quanto a sua aprovação, composição e destinação, quanto à divisão em parte comum e parte privativa ou de uso exclusivo e, principalmente, a especificação das unidades autônomas, que são o produto decorrente do empreendimento imobiliário.[29]
Reunida toda a documentação necessária, parte-se para o registro do pedido de incorporação sobre o imóvel, com o arquivamento do memorial de incorporação, de modo que passa a ser estabelecida uma vinculação entre o terreno sobre o qual se erguerá o edifício projetado e as futuras unidades imobiliárias.[30]
Somente após o registro da incorporação imobiliária, feito em conformidade com as normas previstas na legislação em vigor, quais sejam, as Leis nº 4.591/1964 e 6.015/1973, são aceitos e examinados os pedidos de registro ou de averbação dos atos negociais do incorporador sobre as unidades autônomas ao mesmo integradas.[31]
Ocorrendo a comercialização das unidades autônomas, torna-se possível a formação de uma Comissão de Representantes, a qual é responsável por acompanhar a obra, representando os interesses dos adquirentes. Tal Comissão, é composta por pelo menos três adquirentes, sendo eleita em assembleia geral em que estejam reunidos os contratantes ou é nomeada no contrato de construção pelo próprio incorporador.[32]
A partir desse momento, qual seja, do registro da incorporação imobiliária, é que há a instituição da propriedade do imóvel em condomínio edilício. Tal instituição de condomínio, pode ser definida como um negócio jurídico caracterizado pelo fracionamento da propriedade em maior área, e sua subdivisão em partes denominadas áreas individuais ou privativas, também conhecidas como partes de uso e propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários (salvo as exceções legais), as quais são vinculadas pela utilização em comum por todos os condôminos, de áreas indivisíveis e inalienáveis dentro do todo do empreendimento construído no terreno originário, conforme art. 1.331, §1º e §2º, do atual Código Civil.[33]
Nesse contexto, o registro da incorporação imobiliária possibilita que os futuros interessados na aquisição das unidades autônomas possam ter acesso a história do imóvel, a situação jurídica do incorporador, a sua realidade patrimonial, as condições de negociação do terreno, os eventuais ônus incidentes no imóvel e a aprovação do projeto do edifício pelas autoridades competentes.[34]
Ocorre que com a entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022 e, consequentemente, com a inclusão do art. 32, “i”, §1º-A e §15, na Lei nº 4.591/1964, a comunidade jurídica começou a discutir sobre a (im)possibilidade do condomínio edilício ser instituído de forma antecipada, antes de estar finalizada a construção do imóvel, o que será analisado a seguir.
4 A (IM)POSSIBILIDADE DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS SEREM INSTITUÍDOS DE FORMA ANTECIPADA: UMA ANÁLISE CRÍTICO-REFLEXIVA DO ART. 32, “I”, §1º-A E §15, DA LEI Nº 4.591/1964, ADVINDO DA LEI Nº 14.382/2022 (“LEI DO SERP”)
Conforme relatado anteriormente, a Lei nº 14.382/2022, conhecida como “lei do SERP”, ao incluir o art. 32, “i”, §1º-A e §15, na Lei nº 4.591/1964, provocou discussões na comunidade jurídica acerca da (im)possibilidade dos condomínios edilícios serem instituídos de forma antecipada, mediante ato registral único, após o registro do memorial de incorporação.
Desse modo, a fim de verificar se o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964 autoriza a instituição antecipada do condomínio edilício, será feita inicialmente uma análise acerca das inovações promovidas pela Lei nº 14.382/2022, para em seguida ser examinado o cenário anterior e posterior à entrada em vigor do diploma legal em estudo.
4.1 O SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTROS PÚBLICOS E ALGUMAS DAS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI Nº 14.382/2022 NO ÂMBITO DOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
A Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, originou-se da Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a qual foi convertida em lei com a redação modificada na forma do Projeto de Lei de Conversão nº 13, de maio de 2022.[35]
A proposta legislativa, além de revogar diversos dispositivos de leis especiais, tais como a Lei nº 9.042/1995, alguns dispositivos da Lei nº 4.864/1965, da Lei nº 12.441/2011 e da Lei nº 14.195/2021, dispôs também sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), bem como alterou a Lei nº 4.591/1964, a Lei nº 6.015/1973, a Lei nº 6.766/1979 e a Lei nº 10.406/2002 (Lei do Condomínio e Incorporações, Lei de Registros Públicos, Lei do Parcelamento do Solo e Código Civil, respectivamente), dentre outras.[36]
Em relação ao Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), a Lei nº 14.382/2022, em seu Capítulo II, seção I, prevê o fomento do registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos, do atendimento remoto aos usuários das serventias dos registros públicos, utilizando a internet, além do armazenamento de documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais, dentre outros.[37]
Tal previsão, acaba por revelar que atualmente a noção de documento não está restrita às formas pública e escrita, sendo admissível como meio de prova as reproduções fotográficas, cinematográficas, os registros fonográficos, bem como quaisquer outras reproduções mecânicas ou eletrônicas de fatos ou de coisas, se a parte contrária não lhes impugnar a exatidão, conforme art. 225, do atual Código Civil.[38]
Neste ponto, é importante destacar que muito antes da Lei nº 14.382/2022 entrar em vigor, fora instituída, através da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001, a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), com a finalidade de garantir a autenticidade, a integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica.[39]
De acordo com o art. 10, da Medida Provisória nº 2.200-2/2001, os documentos eletrônicos são considerados documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais. E, mais, em concordância com o quanto disposto no art. 219, caput, do atual Código Civil, presumem-se verdadeiras, em relação aos signatários, as declarações constantes nos documentos eletrônicos, quando estes são produzidos com a utilização do processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.[40]
Além de tratar do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), a Lei nº 14.382/2022 também promoveu alterações no âmbito dos negócios imobiliários, com o objetivo de modernizar e simplificar os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos.[41]
À título de exemplo, a Lei nº 14.382/2022 impulsionou a desburocratização da compra de imóveis. Como é cediço, para a segurança das partes envolvidas na aquisição de um imóvel, é necessário restar comprovado que o imóvel objeto das tratativas não possui qualquer problema que possa prejudicar o comprador, como dívidas trabalhistas e tributárias. Nesse contexto, antes da promulgação da Lei nº 14.382/2022, a compra de um imóvel envolvia um cuidadoso e burocrático processo de auditoria, especialmente pelo comprador, que deveria providenciar diversos tipos de certidões do imóvel e do vendedor.[42]
Diante disso, a Lei nº 14.382/2022 alterou o art. 54, da Lei nº 13.097/2015, reduzindo a quantidade de certidões emitidas pelo comprador do imóvel e mitigando o risco do comprador ser responsabilizado por dívidas anteriores do vendedor.[43]
Nesse sentido, deixaram de ser exigidas certidões negativas que envolvem tanto as esferas federal, estadual e municipal, relacionadas às pendências nos âmbitos criminal, tributário, cível, trabalhista e de família. Por outro lado, com a finalidade de confirmar a propriedade do bem e demonstrar a inexistência ou mesmo a existência de ônus reais e eventuais restrições sobre o imóvel, continuou a ser exigida a comprovação do pagamento do imposto devido em razão da operação e a apresentação da certidão de matrícula do imóvel.[44]
Cumpre destacar, que apesar de uma série de certidões negativas e análises de eventuais pendências relacionadas ao imóvel e ao vendedor não serem mais exigíveis, o comprador ainda poderá se sentir seguro para concluir a compra do imóvel. Isso, porque a Lei nº 14.382/2022 modificou o §1º, do art. 54, da Lei nº 13.097/2015, de modo que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes na matrícula do imóvel ao terceiro de boa-fé que o adquirir. Em outras palavras, o comprador não será responsabilizado por dívidas e/ou quaisquer ônus que não estejam registrados na matrícula do imóvel.[45]
Nessa esteira, outra alteração promovida pela Lei nº 14.382/2022 no âmbito dos negócios imobiliários, referente à compra e venda de imóvel, foi a inclusão do art. 251-A, na Lei nº 6.015/1973.
Através do referido dispositivo, passou a ser admitido a rescisão do contrato registrado, sem a necessidade de se recorrer ao Poder Judiciário, em todos os casos de promessa de venda de imóveis cujas prestações não foram pagas. Em outras palavras, o art. 251-A, da Lei nº 6.015/1973, permite que o prejudicado com a falta de pagamento requeira ao oficial de registro de imóveis que intime o devedor para que, em 30 (trinta) dias, coloque os pagamentos em dia com todos os seus acessórios, diretamente no cartório, sob pena do contrato ser considerado rescindido e o seu registro ser definitivamente cancelado.[46]
Cumpre destacar, que a certidão de cancelamento do registro de compra e venda é prova suficiente para que se requeira, até mesmo liminarmente, a reintegração de posse do imóvel, a qual ocorre mediante processo judicial. Ademais, vale ressaltar que a referida inovação legal pode ser utilizada até mesmo para os contratos celebrados anteriormente à sua entrada em vigor.[47]
O art. 251-A, da Lei nº 6.015/1973 reforça o princípio de que os contratos devem ser cumpridos conforme fora ajustado, sem que seja protelada a solução da falta de pagamento. Desse modo, o referido dispositivo favorece o ambiente dos negócios, reforça a responsabilidade de quem contrata e ainda protege as pessoas que são cumpridoras dos seus deveres.[48]
Outra inovação advinda da Lei nº 14.382/2022 foi a inclusão do art. 216-B, na Lei nº 6.015/1973, tornando possível a realização da adjudicação compulsória pela via extrajudicial. Dessa forma, através da adjudicação compulsória extrajudicial a parte que celebrou uma promessa de compra e venda ou cessão de direito sobre imóvel e a viu descumprida pelo outro contratante, poderá obter tal transferência de forma definitiva diretamente no Cartório de Registro de Imóveis em que o bem estiver matriculado, sem que seja necessário recorrer à via judicial.[49]
Por fim, dentre as diversas novidades e alterações promovidas pela Lei nº 14.382/2022, cumpre destacar a inclusão do art. 32, “i”, §1º-A e §15 na Lei nº 4.591/1964, que dispõe o seguinte:
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
[…]
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
[…]
§ 1º-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
[…]
§ 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Em linhas gerais, o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, objeto de análise deste estudo, dispõe que o registro do memorial de incorporação sujeita as frações de terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, mediante ato registral único.[50]
Nesse contexto, com a finalidade de melhor compreender a instituição desse controverso regime condominial especial, incluído pela Lei nº 14.382/2022, será feito a seguir um exame acerca da (im)possibilidade da instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação imobiliária e da aplicação do art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964.
4.2 O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A APLICAÇÃO DO ART. 32, “I”, §1º-A E §15, DA LEI Nº 4.591/1964
Por vezes, as discussões que envolvem um novo diploma legal não surgem da sua entrada em vigor, mas de debates preexistentes. Em relação à Lei nº 14.382/2022, objeto deste estudo, não foi diferente.
Há muito já se discutia sobre qual seria o tratamento registral adequado a ser aplicado nas frações ideais do terreno (futuras unidades autônomas), quando da fase de incorporação de um empreendimento imobiliário.[51]
Antes da entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022, não havia nenhuma passagem dando uma diretriz concreta sobre o tema. Desse modo, no âmbito das normatizações administrativas dos Estados, sobretudo das Corregedorias Gerais da Justiça, surgiram dois posicionamentos: o primeiro, que sustentava a impossibilidade de abertura de matrícula própria para as unidades em construção, sob a justificativa da sua inexistência físico-jurídica e eventuais consectários negativos de o empreendimento não progredir; e o segundo, que sustentava a plena possibilidade de se promover o descerramento de matrículas para as unidades futuras, após o registro da incorporação imobiliária, considerando a sua existência jurídica sob a ótica das frações ideais, ainda que por ficção legal.[52]
A título de exemplo, pode-se citar a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo que, apoiando a primeira orientação, criou uma sistemática de fichas complementares para serem escrituradas quando o empreendimento está em fase de incorporação imobiliária. Através desse sistema possibilitou-se a segregação dos atos relativos apenas às unidades autônomas determinadas, em fichas individualizadas, sem que isso implicasse na abertura de matrícula durante a fase de incorporação imobiliária.[53]
Nesse sentido, as fichas complementares, vinculadas à matrícula mestra do imóvel incorporado, eram convoladas em matrículas autônomas somente após a averbação da construção,[54] com o registro da instituição e especificação do condomínio edilício.[55]
Por outro lado, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro adotava a segunda orientação, de modo que após o registro da incorporação imobiliária, o Oficial de Registro de Imóveis já estava autorizado a proceder de plano com a abertura de matrículas para as futuras unidades autônomas,[56] que ainda seriam construídas, conforme descritivo constante do memorial de incorporação.[57]
A partir da entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022, a discussão ganhou novos contornos. Conforme demonstrado anteriormente, o referido diploma legal não apenas dispôs sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), como também promoveu alterações no âmbito dos negócios imobiliários, tendo como principal objetivo a modernização e a simplificação dos procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos.
Dentre as modificações realizadas, houve a inclusão do art. 32, “i”, §1º-A e §15 na Lei nº 4.591/1964, que, repise-se, dispõe sobre a instituição de um regime condominial especial, mediante ato registral único, logo após o registro do memorial de incorporação.
Ocorre que diante desse incremento legislativo, surgiram duas formas de interpretação do dispositivo: de um lado, passou-se a defender que o legislador criou uma nova modalidade condominial, de duração transitória, cujo registro não afasta a necessidade de se efetuar uma segunda inscrição, a fim de que haja definitiva constituição do condomínio edilício, após o término da construção e expedição do habite-se pelo Município;[58] na via oposta, há quem defenda que o dispositivo em estudo não criou nenhuma nova modalidade de condomínio, referindo-se apenas à qualificação da propriedade condominial, a qual já se encontrava anteriormente caracterizada no art. 29, da Lei nº 4.591/1964.[59]
Diante desse cenário, apoiando a primeira corrente, Carlos Eduardo Elias de Oliveira e Flávio Tartuce[60] afirmam que o condomínio edilício não nasce com o registro da incorporação imobiliária na matrícula. Ou seja, tais juristas sustentam que é necessário um registro posterior para que o condomínio edilício seja instituído.
Os referidos juristas argumentam que a Lei nº 14.382/2022 faz referência ao que eles denominaram de condomínio protoedilício, que corresponde a uma situação condominial especial e transitória, que intermedeia o período entre o registro da incorporação imobiliária e a futura instituição do condomínio edilício.[61]
Carlos Eduardo Elias de Oliveira e Flávio Tartuce[62] sustentam que o então denominado condomínio protoedilício não se confunde com o condomínio edilício, porque este último está atrelado a uma edificação já existente, de modo que a incorporação imobiliária seria o ato jurídico que autorizaria e possibilitaria apenas a alienação das unidades imobiliárias “na planta”, ou seja, antes da conclusão da construção.
Em outras palavras, tais juristas entendem que após o registro da incorporação imobiliária, o terreno passa a estar juridicamente vinculado a transformar-se em um condomínio edilício, o que somente pode ser efetivado após a conclusão das construções. Nesse sentido, eles explicam que a referida vinculação estaria sujeita a duas condições, eventos futuros e incertos, quais sejam, a conclusão das obras e a não desistência do incorporador, dentro do prazo de carência.[63]
Nesse contexto, os referidos juristas ainda sustentam que ao utilizar as expressões “frações ideais autônomas” e “futuras unidades autônomas”, o legislador tinha como objetivo evitar confusões terminológicas, deixando clara a existência da figura do condomínio protoedilício.[64]
Assim, defendendo que o condomínio protoedilício seria o “nascituro” do condomínio edilício, Carlos Eduardo Elias de Oliveira e Flávio Tartuce,[65] traçam algumas distinções entre as duas espécies de condomínio:
“De fato, o condomínio protoedilício: a) não exige a existência física de uma edificação; b) é representado pela comissão de representantes, registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos; c) nasce com o registro da incorporação; d) objetiva proteger os titulares das futuras unidades autônomas de intercorrências durante o andamento das obras; e e) deve ser considerado extinto no caso de desistência do incorporador dentro do prazo de carência (art. 34 da Lei de Incorporação Imobiliária).
[…]
Assim, para os necessários fins de diferenciação categórica, observamos que o condomínio edilício: a) exige a existência física de uma edificação; b) é representado pelo síndico; c) nasce com o registro do ato de instituição no Cartório de Registro de Imóveis; d) objetiva tutelar a interação dos condôminos dentro do contexto de uma edificação já existente; e e) extingue-se com a ruína da edificação, salvo se se deliberar pela reconstrução.”
Compartilhando do mesmo posicionamento, Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro[66] entende que a Lei nº 14.382/2022 incluiu na Lei nº 4.591/1964 um condomínio de frações ideais peculiar, que não se confunde com o condomínio edilício, o qual seria o regime final. Em outras palavras, o referido jurista sustenta que o registro da incorporação serve para viabilizar o início da negociação das unidades autônomas a serem erigidas, em nada se relacionando com o nascimento jurídico das unidades em regime de condomínio edilício.
Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro[67] explica que esse entendimento pode ser extraído a partir de uma simples leitura do art. 7º da Lei nº 4.591/1964,[68] bem como do art. 167, I, nº 17, da Lei nº 6.015/1973,[69] sendo que tal posicionamento também encontra arrimo no entendimento consolidado na Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo[70] há pelo menos quatro décadas:
Ora, é translúcido que, como, por hipótese, a construção não está ainda concluída, não havendo excogitar sequer da realidade física dos apartamentos, os negócios jurídicos só podem respeitar a direitos de aquisição, concernentes às acessões em obras e às respectivas frações ideais de terreno. A esses atos jurídicos é que a Lei se refere no exemplificar os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas (art. 32, § 1º, da Lei 4.591/64).
Jamais poderiam entender com as unidades autônomas, no seu rigoroso sentido técnico, que se trata de realidades jurídicas por nascerem de providências conseqüentes, ou seja, do registro da instituição condominial. Nem mesmo sob a vigência do Decreto 5.481, de 25 de junho de 1928, se controverteu que o exsurgimento jurídico do condomínio em edifício, ou propriedade horizontal, depende do registro do título constitutivo e individuante das unidades autônomas (cf. SERPA LOPES, “Tratado dos Registros Públicos”, Freita Bastos, 5ª ed., 1962, vol. IV, págs. 274 e 275, nº 680). E incisiva, no particular, a disposição do art. 7º, cc. art. 44 e §§, da Lei 4.591/64, que assentou o princípio de que “o registro é requisito formal ad substantiam, e, que sem ele, não há condomínio por unidades autônomas” (CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, “Condomínio e Incorporações”, Forense, 1ª ed., 1965, pág. 98, nº 54. Grifos do original).
Tem-se, pois, que até o registro da instituição do condomínio existe um só imóvel, formado pelo terreno e acessões que lhe vão sendo agregadas à medida que construído o prédio, ou prédios, situação que, aliás, foi considerada pelo legislador ao dispor no item 3 da Tabela II da Lei Estadual nº 11.331/02 que:
“Com respeito à aquisição de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades autônomas, no regime de incorporação, a cobrança de emolumentos será feita em duas etapas. Quando do registro de alienações de frações ideais do terreno, os emolumentos serão calculados sobre o valor da fração ideal do terreno, constante da escritura ou seu valor venal correspondente, o que for maior. Efetivada a instituição do condomínio especial, sem prejuízo dos emolumentos devidos por este ato, serão cobrados emolumentos referentes a cada unidade autônoma, considerando o valor derivado da edificação realizada ou do negócio jurídico celebrado, o que for maior”
O jurista, ainda acrescenta à sua explicação o art. 1.332 do atual Código Civil,[71] por entender que o referido dispositivo demonstra que o condomínio edilício é instituto diverso e autônomo à incorporação imobiliária.
Por outro lado, apoiando a segunda corrente, Melhim Namem Chalhub e Daniela Rosa[72] sustentam que ao alterar a Lei nº 4.591/1964, o novo diploma legal, qual seja, a Lei nº 14.382/2022, tornou possível a instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação imobiliária, antes de serem iniciadas as vendas, de modo que o habite-se da edificação é objeto apenas de averbação, tendo sido afastada a exigência de um novo registro de condomínio (art. 32, “i”, §1º-A e §15, e art. 44, ambos da Lei nº 4.591/1964).[73]
Em outras palavras, tais juristas discordam da ideia de que a Lei nº 14.382/2022 teria criado um regime de condomínio especial que vigora temporariamente e que necessita de um novo registro, após a conclusão da construção, para que seja instituído o condomínio edilício.[74]
Nesse sentido, Melhim Namem Chalhub e Daniela Rosa suscitam diversos argumentos com a finalidade de demonstrar que através da Lei nº 14.382/2022 é possível a instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação imobiliária. Desse modo, para melhor compreensão acerca do tema, serão listados abaixo alguns dos principais argumentos apresentados pelos referidos juristas.
Assim, um dos argumentos apontados por tais juristas é que a ideia de que seria necessário efetivar dois registros de condomínio, um temporário e outro definitivo, se contrapõe com a própria finalidade da Lei nº 14.382/2022, qual seja, de simplificação e de redução de custos. Acrescentam, ainda, que as expressões “condomínio especial” e “condomínio edilício” são idênticas, de modo que designam a mesma espécie de propriedade.[75]
Sobre a questão da nomenclatura, cumpre destacar que o Enunciado nº 89 CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil[76] e o Enunciado nº 100 CJF/STJ da I Jornada de Direito Processual Civil[77] corroboram com a tese de que há diversas denominações que designam o mesmo condomínio especial,[78] como é o exemplo das expressões “condomínio vertical”, “condomínio horizontal de lote”, bem como há outros tipos de condomínio que se assemelham ao edilício, como é o caso dos loteamentos fechados, da multipropriedade imobiliária e dos clubes de campo.
Nesse contexto, Melhim Namem Chalhub e Daniela Rosa[79] defendem também que o fato existirem expressões distintas para identificar situações fáticas típicas da fase da construção não importa em alteração de nenhum dos elementos de caracterização do condomínio especial/edilício estabelecidos pelos arts. 8º e 32 da Lei nº 4.591/1964, pelo art. 6º da Lei nº 4.864/1965 e pelo art. 1.332 do Código Civil de 2002, tendo em vista que apesar da diversidade terminológica, há um só condomínio especial/edilício, constituído pelo registro da incorporação imobiliária.
Tais juristas, ainda explicam que a afirmação de que no curso da construção existiria um único imóvel é incompatível com o sistema da Lei nº 4.591/1964, posto que afronta especificamente os arts. 29 e 32, “i”, §1º-A que tratam sobre a divisão do terreno e sobre a identificação das frações ideais daí resultantes como objeto de propriedade condominial especial, as quais estarão vinculadas às unidades imobiliárias projetadas.[80]
Acrescentam, que a existência física da edificação não é pressuposto para o surgimento do condomínio edilício, tendo em vista que os arts. 8º e 9º da Lei nº 4.591/1964 deixam claro que o condomínio especial pode ter por objeto a copropriedade de edificação com habite-se ou de “terreno onde não houver edificação”,[81] bem como de lotes de terreno sem construção, conforme prevê o art. 1.358-A,[82] do atual Código Civil.[83]
Sobre este ponto, André Abelha[84] sustenta que o art. 1.332, do Código Civil de 2002, elenca três requisitos para o ato de instituição do condomínio edilício, sendo que nenhum deles se refere à construção do empreendimento. Acrescenta, que o art. 44, da Lei nº 4.591/1964, não trata da instituição do condomínio, antes demonstra que a averbação do habite-se encerra a incorporação imobiliária e altera a qualificação registral das unidades autônomas.
Melhim Namem Chalhub e Daniela Rosa[85] destacam que o registro da incorporação imobiliária tem como principal efeito proteger os direitos patrimoniais dos adquirentes, viabilizando a atribuição do direito real de aquisição mediante registro dos contratos de comercialização e a averbação dos instrumentos preliminares de ajuste, o que confere direito real aquisitivo aos adquirentes (art. 35, §4º, da Lei nº 4.591/1964). Enquanto a existência de condomínio instituído mediante assentamento no Registro de Imóveis confere efetividade à limitação da responsabilidade financeira dos adquirentes em relação à garantia de financiamento da construção, que somente pode ser contida na proporção das frações ideais (art. 1.488, do Código Civil de 2002). Assim, os juristas em comento sustentam que quando o condomínio edilício tiver sido instituído pelo registro da incorporação, tal efeito é alcançado antes de iniciadas as vendas.
Ainda, explicam que a destituição do incorporador em caso de paralisação da obra ou atraso, sem justa causa, somente é juridicamente viável se o condomínio estiver constituído, uma vez que é o condomínio que tem legitimidade para promover o procedimento extrajudicial de destituição, o qual foi instituído pela Lei nº 14.382/2022.[86]
No que diz respeito à instituição do condomínio especial, Melhim Namem Chalhub e Daniela Rosa[87] sustentam que a Lei nº 14.382/2022 não inovou, pelo contrário, apenas se limitou a compatibilizar a redação dos arts. 32 e 44 da Lei nº 4.591/1964 ao conteúdo normativo do art. 29, do mesmo diploma legal. Além disso, os referidos juristas defendem que coexistem a regra do art. 1.332 do atual Código Civil, cujo objeto é o condomínio de edificação com habite-se, instituído pelo registro, no Registro de Imóveis, do respectivo instrumento público ou particular, inter vivos ou causa mortis, e a regra prevista nos arts. 8º e 32, “i”, §1º-A, da Lei nº 4.591/1964, cujo objeto é o condomínio de frações ideais de terreno destinado à realização de incorporação imobiliária, que, instituído pelo registro do respectivo memorial, afasta a exigibilidade de novo registro de instituição.
Por fim, os juristas supracitados acrescentam que o produto da atividade da incorporação imobiliária se forma por efeito natural do fenômeno da acessão, sendo este o motivo pelo qual comporta apenas a averbação da construção, a qual deve corresponder às frações ideais discriminadas na matrícula (art. 44, da Lei nº 4.591/1964), sem a necessidade de duplicação do registro do condomínio especial/edilício, já instituído pelo registro da incorporação.[88]
Diante do quanto exposto, pode-se observar que a discussão acerca do art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, trata-se, essencialmente, de uma questão interpretativa, que não apenas tem como objeto o referido dispositivo, mas também outras normas que de algum modo estão relacionadas à incorporação imobiliária e ao condomínio edilício.
5 CONCLUSÃO
Ao longo do presente trabalho foi possível observar que a Lei nº 14.382/2022, conhecida como “lei do SERP”, promoveu mudanças importantes no âmbito dos registros públicos, com a finalidade de torná-lo mais célere e eficaz.
Todavia, no que diz respeito a incorporação imobiliária e a instituição do condomínio edilício, o referido diploma legal em vez de encerrar a discussão preexistente acerca da abertura de matrícula própria para as unidades em construção, acabou por suscitar nova discussão sobre a (im)possibilidade do condomínio edilício ser instituído de forma antecipada, quando do registro da incorporação imobiliária.
De fato, compreender a razão de ser e o objetivo de uma norma nem sempre é uma tarefa fácil. Por isso, que quando uma norma não é clara ao expressar o seu real sentido, tal tarefa é repassada ao operador do Direito que, utilizando de técnicas de interpretação, deve tentar traduzir com o máximo de fidelidade o seu propósito.
Diante do quanto fora exposto ao longo deste trabalho, é possível observar que a discussão acerca do art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, trata-se, essencialmente, de uma questão interpretativa.
Sendo assim, o primeiro passo para elucidar tal questão, é compreender qual o propósito da lei. Ao utilizar o método gramatical de interpretação no art. 1º, da Lei nº 14.382/2022, constata-se que o referido diploma legal tem como principal objetivo promover a modernização e a simplificação dos procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos.
Portanto, o modo de instituição do condomínio edilício deve ser simples, devendo ser reduzida a burocracia geralmente associada ao procedimento.
Em seguida, deve ser utilizado o método sistemático de interpretação, de modo que ao comparar o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, com outras normas correlatas, seja possível extrair o seu real propósito.
Dessa forma, a partir da leitura conjugada dos arts. 8º e 9º, da Lei nº 4.591/1964, bem como do art. 1.358-A, do Código Civil de 2002, observa-se que o surgimento do condomínio edilício independe da existência física da edificação, uma vez que tais dispositivos estabelecem que pode ser objeto do condomínio especial a copropriedade de terreno em que não há edificação, de edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, além de lotes de terreno sem construção. No mesmo sentido, o art. 29, da Lei nº 4.591/1964 associa o referido regime condominial às edificações a serem construídas ou em construção.
Já o art. 1.332, do Código Civil de 2002, ao tratar da instituição do condomínio edilício, dispõe que este decorre de ato entre vivos ou testamento, que esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar nesse ato a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, bem como o fim a que as unidades se destinam. Ou seja, em nenhum momento o referido dispositivo condiciona a instituição do condomínio edilício à construção do empreendimento.
Do mesmo modo, o art. 7º da Lei nº 4.591/1964 e o art. 167, I, nº 17, da Lei nº 6.015/1973 em nenhum momento condicionam a instituição do condomínio à conclusão das obras do empreendimento.
Ademais, o art. 44, da Lei nº 4.591/1964, demonstra que a averbação do habite-se encerra a incorporação imobiliária e altera a qualificação registral das unidades autônomas, tanto que se houver atraso no cumprimento desta obrigação, o incorporador responderá por eventuais perdas e danos que os adquirentes venham suportar.
Outro ponto a se destacar é que a Lei nº 14.382/2022 instituiu o procedimento extrajudicial de destituição do incorporador em caso de paralisação da obra ou atraso, sem justa causa, o qual somente é juridicamente viável se o condomínio estiver constituído, posto que é este que tem legitimidade para promovê-lo.
Por fim, considerando que a expressão “condomínio especial” é sinônimo de “condomínio edilício”, observa-se que o §1º-A, do art. 32, da Lei nº 4.591/1964 faz clara referência a instituição do condomínio edilício, o que é reforçado pelo §15, do mesmo dispositivo.
Ante o exposto, parece mais adequado considerar que o art. 32, “i”, §1º-A e §15, da Lei nº 4.591/1964, autoriza a instituição antecipada do condomínio edilício, quando do registro da incorporação imobiliária. Isso, porque não apenas há o atendimento do propósito da lei de simplificação dos procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos, como também não há qualquer impedimento nas normas que tratam do tema e que foram anteriormente estabelecidas.
REFERÊNCIAS
ABELHA, André. Incorporação imobiliária e condomínio edilício antes do habite-se: unidade futura, condomínio de construção e suas perplexidades tonitruantes. Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/356674/incorporacao-imobiliaria-e-condominio-edilicio-antes-do-habite-se. Acesso em: 17 dez. 2023.
AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 12.ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2015.
BRASIL. Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF, 16 dez. 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 10 dez. 2023.
_______. Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965. Cria Medidas de estímulo à Indústria de Construção Civil. Brasília, DF, 29 nov. 1965. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4864.htm. Acesso em: 12 dez. 2023.
_______. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, DF, 31 dez. 1973. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 10 dez. 2023.
_______. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF, 10 jan. 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 10 dez. 2023.
_______. Lei 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp); altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e 13.465, de 11 de julho de 2017; e revoga a Lei nº 9.042, de 9 de maio de 1995, e dispositivos das Leis nºs 4.864, de 29 de novembro de 1965, 8.212, de 24 de julho de 1991, 12.441, de 11 de julho de 2011, 12.810, de 15 de maio de 2013, e 14.195, de 26 de agosto de 2021. Brasília, DF, 27 jun. 2022. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 13 dez. 2023.
_______. Medida Provisória 2.200-2, de 24 de agosto de 2001. Institui a Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, transforma o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação em autarquia, e dá outras providências. Brasília, DF, 24 ago. 2001. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/antigas_2001/2200-2.htm. Acesso em: 13 dez. 2023.
CAMBLER, Everaldo Augusto. A lei nº 14.382/2022, o Sistema Eletrônico de Registros Públicos e os negócios imobiliários. In: MENDES, Gilmar; RIBEIRO, Paulo Dias de Moura; SARLET, Ingo Wolfgang; RODRIGUES JÚNIOR, Otavio Luiz (Orgs.). Ensaios sobre Direito Constitucional, Processo Civil e Direito Civil: Uma homenagem ao Professor José Manoel de Arruda Alvim. Curitiba: Editora Direito Contemporâneo, 2023.
CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 7.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023.
_______; ROSA, Daniella. A instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação. Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/380677/a-instituicao-do-condominio-edilicio-pelo-registro-da-incorporacao. Acesso em: 09 dez. 2023.
CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. I Jornada de Direito Processual Civil: Enunciados aprovados. Brasília: Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2017. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/i-jornada-de-direito-processual-civil. Acesso em: 11 dez. 2023.
_______. Jornada de Direito Civil. Brasília: Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2003. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/jornadas-cej. Acesso em: 11 dez. 2023.
FREITAS, Marlon José Gonçalves de. O processo de registro de incorporação imobiliária e especificação de unidades autônomas no Cartório de Registro de Imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 89, ano 43, jul./dez. 2020, p. 217-281.
GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; ALLEVATO, Guilherme Cinti. Lei do SERP e a instituição antecipada dos condomínios edilícios: análise do art. 32, alínea “i”, §§1º-A e 15, da lei 4.591/64 e o dilema do “meio buraco”. Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/385113/lei-do-serp-e-a-instituicao-antecipada-dos-condominios-edilicios. Acesso em: 09 dez. 2023.
GARCIA JUNIOR, José Silvano. A Lei nº 14.382/2022 e a Desburocratização para a Compra de Imóveis. Revista Síntese Direito Civil e Processual Civil. São Paulo: Síntese, v. 24, n. 142, mar./abr. 2023, p. 101-102.
GERMANO, José Luiz; NALINI, José Renato; GONÇALVES, Thomas Nosch. Lei nº 14.382/2022 Ampliou a Desjudicialização para os Compromissos de Compra e Venda. Revista Síntese Direito Civil e Processual Civil. São Paulo: Síntese, v. 24, n. 140, nov./dez. 2022, p. 51-53.
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de; TARTUCE, Flávio. Condomínio protoedilício e condomínio edilício: distinções à luz da lei 14.382/22 (Lei do SERP). Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/380353/condominio-protoedilicio-e-edilicio-distincoes-da-lei-14-382-22. Acesso em: 09 dez. 2023.
_______. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos: registro civil, cartórios eletrônicos, incorporação, loteamento e outras questões. 1.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.
RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. O regime jurídico-registral da incorporação imobiliária à luz da lei 14.382/22. Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/371876/o-regime-juridico-registral-da-incorporacao-imobiliaria. Acesso em: 09 dez. 2023.
RIO DE JANEIRO. Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça – Parte Extrajudicial. Disponível em: https://cgj.tjrj.jus.br/consultas/legislacao/codigo-de-normas-da-corregedoria-geral-da-justica-do-estado-do-rio-de-janeiro-parte-extrajudicial. Acesso em: 09 dez. 2023
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
_______. Direito das Coisas. 9.ed. rev. atual. e reformulada. Rio de Janeiro: Forense, 2021.
RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de registros públicos e direito notarial. 2.ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2016.
SÃO PAULO. Provimento CGJ nº 58/89, de 28 de novembro de 1989. Normas de Serviços – Cartórios Extrajudiciais, Tomo II. Disponível em: https://www.tjsp.jus.br/Corregedoria/Comunicados/NormasExtrajudiciais. Acesso em: 09 dez. 2023.
_______. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Corregedoria Geral da Justiça. Recurso Administrativo nº 1014097-36.2020.8.26.0309. Relator: Ricardo Mair Anafe. Julgado em 06 out. 2021. Disponível em: https://www.kollemata.com.br/39246.html. Acesso em: 10 dez. 2023.
TALAMINI, Eduardo. Adjudicação compulsória extrajudicial: pressupostos, natureza e limites. Revista de Processo. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 336, ano 48, fev. 2023, p. 319-338.
[1] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 227.
[2] Ibidem, loc.cit.
[3] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 7.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 9.
[4] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p.233.
[5] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 7.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 11.
[6] Ibidem, loc.cit.
[7] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 235, 237, 241.
[8] CHALHUB, Melhim Namem. Op.cit., 2023, p. 11-12.
[9] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 7.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 10.
[10] AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 12.ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2015, p. 231.
[11] CHALHUB, Melhim Namem. Op.cit., 2023, p. 39.
[12] Ibidem, loc.cit.
[13] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 6.
[14] Idem. Direito das Coisas. 9.ed. rev. atual. e reformulada. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 619.
[15] RIZZARDO, Arnaldo. Op.cit., 2015, p. 7.
[16] RIZZARDO, Arnaldo. Op.cit., 2021, p. 620.
[17] Em relação a expressão “propriedade horizontal”, Caio Mário da Silva Pereira explica que a referida denominação “não encontra justificação histórica, pois que as fontes se lhe não referem, prende-se a uma idéia de simetria racional. Pelo fato de não ser usada pelos romanos a divisão do imóvel, e especialmente do edifício, senão por planos verticais, que permitiam a projeção espacial do domínio para o alto, usque ad coelum, e para baixo, usque ad inferos, e de se não ter vulgarizado, senão recentemente, a divisão por planos horizontais, alguns escritores começaram a ver aí uma propriedade horizontalmente dividida, ou, por condensação de linguagem, uma propriedade horizontal. […] Embora fruto de um passado, pois que a propriedade horizontal nasceu precisamente da construção em sentido vertical, a adoção deste nome é convinhável, e desperta no espírito de quem o ouve ou lê a idéia precisa de que se trata daquele complexo de direitos, faculdades e deveres ligado ao edifício de apartamentos. […] Defendendo-a dos adversários, perfilhamo-la, já que é inconfundível na designação deste instituto e insuscetível de desvio conceitual.” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 67-68).
[18] RIZZARDO, Arnaldo. Op.cit., 2015, p. 4-5.
[19] RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de registros públicos e direito notarial. 2.ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2016, p. 388.
[20] RIZZARDO, Arnaldo. Op.cit., 2015, p. 4.
[21] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 7.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 40.
[22] RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de registros públicos e direito notarial. 2.ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2016, p. 387.
[23] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 288.
[24] Ibidem, loc.cit.
[25] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 288.
[26] Ibidem, loc.cit.
[27] Ibidem, loc.cit.
[28] FREITAS, Marlon José Gonçalves de. O processo de registro de incorporação imobiliária e especificação de unidades autônomas no Cartório de Registro de Imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 89, ano 43, jul./dez. 2020, p. 226.
[29] Ibidem, p. 226-227.
[30] RIZZARDO, Arnaldo. Op.cit., 2015, p. 290.
[31] RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de registros públicos e direito notarial. 2.ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2016, p. 389.
[32] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 7.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 34.
[33] FREITAS, Marlon José Gonçalves de. O processo de registro de incorporação imobiliária e especificação de unidades autônomas no Cartório de Registro de Imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 89, ano 43, jul./dez. 2020, p. 275.
[34] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 290.
[35] CAMBLER, Everaldo Augusto. A lei nº 14.382/2022, o Sistema Eletrônico de Registros Públicos e os negócios imobiliários. In: MENDES, Gilmar; RIBEIRO, Paulo Dias de Moura; SARLET, Ingo Wolfgang; RODRIGUES JÚNIOR, Otavio Luiz (Orgs.). Ensaios sobre Direito Constitucional, Processo Civil e Direito Civil: Uma homenagem ao Professor José Manoel de Arruda Alvim. Curitiba: Editora Direito Contemporâneo, 2023, p. 240.
[36] Ibidem, loc.cit.
[37] CAMBLER, Everaldo Augusto. A lei nº 14.382/2022, o Sistema Eletrônico de Registros Públicos e os negócios imobiliários. In: MENDES, Gilmar; RIBEIRO, Paulo Dias de Moura; SARLET, Ingo Wolfgang; RODRIGUES JÚNIOR, Otavio Luiz (Orgs.). Ensaios sobre Direito Constitucional, Processo Civil e Direito Civil: Uma homenagem ao Professor José Manoel de Arruda Alvim. Curitiba: Editora Direito Contemporâneo, 2023, p. 241.
[38] Ibidem, p. 242.
[39] Ibidem, p. 243.
[40] Ibidem, loc.cit.
[41] Em conformidade com o art. 1º, da Lei nº 14.382/2022, o referido diploma legal “[…] dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), de que trata o art. 37 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, bem como moderniza e simplifica os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos, de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), e de incorporações imobiliárias, de que trata a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.”
[42] GARCIA JUNIOR, José Silvano. A Lei nº 14.382/2022 e a Desburocratização para a Compra de Imóveis. Revista Síntese Direito Civil e Processual Civil. São Paulo: Síntese, v. 24, n. 142, mar./abr. 2023, p. 101.
[43] Ibidem, loc.cit.
[44] Ibidem, p. 101-102.
[45] Ibidem, p. 102.
[46] GERMANO, José Luiz; NALINI, José Renato; GONÇALVES, Thomas Nosch. Lei nº 14.382/2022 Ampliou a Desjudicialização para os Compromissos de Compra e Venda. Revista Síntese Direito Civil e Processual Civil. São Paulo: Síntese, v. 24, n. 140, nov./dez. 2022, p. 51-52.
[47] Ibidem, p. 52-53.
[48] Ibidem, p. 53.
[49] TALAMINI, Eduardo. Adjudicação compulsória extrajudicial: pressupostos, natureza e limites. Revista de Processo. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 336, ano 48, fev. 2023, p. 321.
[50] GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; ALLEVATO, Guilherme Cinti. Lei do SERP e a instituição antecipada dos condomínios edilícios: análise do art. 32, alínea “i”, §§1º-A e 15, da lei 4.591/64 e o dilema do “meio buraco”. Migalhas, p. 2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/385113/lei-do-serp-e-a-instituicao-antecipada-dos-condominios-edilicios. Acesso em: 09 dez. 2023.
[51] RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. O regime jurídico-registral da incorporação imobiliária à luz da lei 14.382/22. Migalhas, p. 1-2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/371876/o-regime-juridico-registral-da-incorporacao-imobiliaria. Acesso em: 09 dez. 2023.
[52] RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. O regime jurídico-registral da incorporação imobiliária à luz da lei 14.382/22. Migalhas, p. 2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/371876/o-regime-juridico-registral-da-incorporacao-imobiliaria. Acesso em: 09 dez. 2023.
[53] Ibidem, loc.cit.
[54] A antiga redação do item 222, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo estabelecia que “Uma vez averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio, proceder-se-á à averbação desse fato em cada ficha complementar, com a nota expressa de sua consequente transformação em nova matrícula e de que esta se refere a unidade autônoma já construída, lançando-se, então, no campo próprio, o número que vier a ser assim obtido (modelo padronizado)”. Atualmente, o referido diploma legal, em seu item 223, já permite a abertura de matrículas para as futuras unidades autônomas a partir do registro da incorporação imobiliária: “As matrículas para as futuras unidades autônomas poderão ser abertas depois do registro da incorporação imobiliária, ou apenas depois da averbação da construção e do registro da instituição e especificação de condomínio.”, tal mudança é claramente um reflexo da transformação promovida pela Lei nº 14.382/2022, como será demonstrado de forma aprofundada neste estudo.
[55] RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Op.cit., p. 2.
[56] A antiga redação do §1º, do art. 661, do Código de Normas da Corregedoria Geral do Estado do Rio de Janeiro estabelecia que “Com o registro da incorporação imobiliária, a qualquer tempo é facultado ao incorporador requerer a abertura de tantas matrículas quantas sejam as unidades decorrentes do registro da incorporação realizada, entendida aí a descrição da futura unidade autônoma.”, após atualização promovida pelo Provimento CGJ nº 58/2023 em 21 de janeiro de 2023 a referida norma se manteve, porém, fora deslocada para o §1º, do art. 1.348, do mesmo diploma legal.
[57] RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. O regime jurídico-registral da incorporação imobiliária à luz da lei 14.382/22. Migalhas, p. 3. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/371876/o-regime-juridico-registral-da-incorporacao-imobiliaria. Acesso em: 09 dez. 2023.
[58] GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; ALLEVATO, Guilherme Cinti. Lei do SERP e a instituição antecipada dos condomínios edilícios: análise do art. 32, alínea “i”, §§1º-A e 15, da lei 4.591/64 e o dilema do “meio buraco”. Migalhas, p. 2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/385113/lei-do-serp-e-a-instituicao-antecipada-dos-condominios-edilicios. Acesso em: 09 dez. 2023.
[59] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. A instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação. Migalhas, p. 2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/380677/a-instituicao-do-condominio-edilicio-pelo-registro-da-incorporacao. Acesso em: 09 dez. 2023.
[60] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de; TARTUCE, Flávio. Condomínio protoedilício e condomínio edilício: distinções à luz da lei 14.382/22 (Lei do SERP). Migalhas, p. 2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/380353/condominio-protoedilicio-e-edilicio-distincoes-da-lei-14-382-22. Acesso em: 09 dez. 2023.
[61] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de; TARTUCE, Flávio. Condomínio protoedilício e condomínio edilício: distinções à luz da lei 14.382/22 (Lei do SERP). Migalhas, p. 3-4. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/380353/condominio-protoedilicio-e-edilicio-distincoes-da-lei-14-382-22. Acesso em: 09 dez. 2023.
[62] Ibidem, p. 4.
[63] Ibidem, p. 6.
[64] Idem. Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos: registro civil, cartórios eletrônicos, incorporação, loteamento e outras questões. 1.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 242.
[65] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de; TARTUCE, Flávio. Op.cit., p. 10.
[66] RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. O regime jurídico-registral da incorporação imobiliária à luz da lei 14.382/22. Migalhas, p. 4-5. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/371876/o-regime-juridico-registral-da-incorporacao-imobiliaria. Acesso em: 09 dez. 2023.
[67] Ibidem, p. 5-6.
[68] O art. 7º da Lei nº 4.591/1964 dispõe que “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”
[69] O art. 167, I, nº 17, da Lei nº 6.015/1973 dispõe que “Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro: […] 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; […]”
[70] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Corregedoria Geral da Justiça. Recurso Administrativo nº 1014097-36.2020.8.26.0309. Relator: Ricardo Mair Anafe. Julgado em 06 out. 2021. Disponível em: https://www.kollemata.com.br/39246.html. Acesso em: 10 dez. 2023.
[71] O art. 1.332, do Código Civil de 2002 estabelece o seguinte: “Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam.”
[72] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. A instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação. Migalhas, p. 1. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/380677/a-instituicao-do-condominio-edilicio-pelo-registro-da-incorporacao. Acesso em: 09 dez. 2023.
[73] O art. 44, caput, da Lei nº 4.591/1964 dispõe que “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”
[74] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. Op.cit., p. 2.
[75] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. A instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação. Migalhas, p. 2, 4. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/380677/a-instituicao-do-condominio-edilicio-pelo-registro-da-incorporacao. Acesso em: 09 dez. 2023.
[76] O Enunciado nº 89 CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil dispõe que “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.” (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. Jornada de Direito Civil. Brasília: Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2003, p. 53. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/jornadas-cej. Acesso em: 11 dez. 2023).
[77] O Enunciado nº 100 CJF/STJ da I Jornada de Direito Processual Civil estabelece que “Interpreta-se a expressão condomínio edilício do art. 784, X, do CPC de forma a compreender tanto os condomínios verticais, quanto os horizontais de lotes, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil.” (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. I Jornada de Direito Processual Civil: Enunciados aprovados. Brasília: Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2017, p. 22. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/i-jornada-de-direito-processual-civil. Acesso em: 11 dez. 2023).
[78] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. Op.cit., p. 5.
[79] Ibidem, p. 6.
[80] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. A instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação. Migalhas, p. 2. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/380677/a-instituicao-do-condominio-edilicio-pelo-registro-da-incorporacao. Acesso em: 09 dez. 2023.
[81] O art. 8º, caput, da Lei nº 4.591/1964 dispõe que “Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: […]”. Por sua vez, o art. 9º, caput, do mesmo diploma legal, estabelece que “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.”
[82] O art. 1.358-A, caput, do Código Civil de 2002, dispõe que “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.”
[83] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. Op.cit., p. 3.
[84] ABELHA, André. Incorporação imobiliária e condomínio edilício antes do habite-se: unidade futura, condomínio de construção e suas perplexidades tonitruantes. Migalhas, p. 5. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/356674/incorporacao-imobiliaria-e-condominio-edilicio-antes-do-habite-se. Acesso em: 17 dez. 2023.
[85] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. Op.cit., p. 3.
[86] CHALHUB, Melhim Namem; ROSA, Daniella. A instituição do condomínio edilício pelo registro da incorporação. Migalhas, p. 3. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/380677/a-instituicao-do-condominio-edilicio-pelo-registro-da-incorporacao. Acesso em: 09 dez. 2023.
[87] Ibidem, p. 4.
[88] Ibidem, p. 8.